Закон и логика здравого смысла. Актуальные вопросы применения законодательства об инвестиционной деятельности

Источник публикации - «Новая адвокатская газета». № 18. 2008.

Ирина Чаркова, юрист Юридической фирмы «ЮСТ»

На практике складываются ситуации, когда затруднительно определить, применяется ли в отношении жилого дома, по поводу долевого строительства которого заключены договоры с гражданами, Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве, Закон), вступивший в силу 1 апреля 2005 г.

Участники гражданского оборота не всегда понимают, в регулировании каких отношений применяется Закон об участии в долевом строительстве. Для иллюстрации приведем ряд примеров, имевших место в практической деятельности некоторых организаций.

Завершение строительства

Организация А осуществляет строительство жилого дома на основании разрешения на строительство, выданного ей в 2006 г. В разрешении на строительство указано, что Организации А разрешено строительство жилого многоквартирного дома (завершение строительства). Такая формулировка в разрешении на строительство обусловлена тем, что до получения Организацией А разрешения на строительство жилого дома его строительство осуществляла другая организация – Организация Б, которой в 2004 г. было выдано первоначальное разрешение на строительство этого жилого дома.

Организация А после выдачи ей разрешения на строительство заключила целый ряд договоров соинвестирования с физическими лицами, по которым получила денежные средства граждан для строительства жилого многоквартирного дома. По выполнении своих обязательств по строительству жилого дома у граждан согласно условиям заключенных с ними договоров возникает право собственности на жилые помещения в многоквартирном доме.

В феврале 2008 г. в ходе проведения аудиторской проверки Организации А аудиторы выявили нарушение положений Закона об участии в долевом строительстве. Аудиторы указали, что Организация А была не вправе привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирного жилого дома на основании договоров соинвестирования. По мнению аудиторов, к отношениям, возникшим в результате привлечения Организацией А денежных средств граждан для строительства жилого дома следует применять требования Закона об участии в долевом строительстве, поскольку эти отношения имели место после вступления в силу данного Закона и разрешение на строительство Организации А было выдано также после вступления его в силу.

Генеральный директор Организации А был уверен, что аудиторы не правы и Закон об участии в долевом строительстве к отношениям, вытекающим из договоров соинвестирования с гражданами, не применяется. По нашему мнению, директор был прав, хотя его уверенность и была основана, вероятнее всего, на логике здравого смысла.

При рассмотрении данной ситуации следует принимать во внимание совокупность сложившихся обстоятельств и внимательно анализировать положения Закона об участии в долевом строительстве. Так, п. 1 ст. 3 Закона предусмотрено, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома только после получения в установленном порядке разрешения на строительство. Пунктом 2 ст. 27 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что Закон распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов, разрешения на строительство которых получены после вступления его в силу. Статья 1 Закона об участии в долевом строительстве определяет предмет регулирования Закона об участии в долевом строительстве как отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов.

Из указанных положений Закона об участии в долевом строительстве можно сделать вывод, что он распространяется на объекты нового строительства. В рассматриваемом случае первоначальное разрешение на строительство жилого дома было выдано Организации Б до вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве. В разрешении на строительство, выданном Организации А, четко прописано, что оно выдано для завершения строительства данного жилого многоквартирного дома.

Таким образом, анализируя документы, обосновывающие строительство жилого дома Организацией А, и основываясь на толковании положений Закона об участии в долевом строительстве, мы можем сделать вывод, что договоры соинвестирования, заключенные Обществом с физическими лицами, в рассматриваемом примере не являются предметом регулирования Закона об участии в долевом строительстве.

Разрешение на строительство – у другой организации

Изменим параметры ситуации: организация А заключила договоры соинвестирования с физическими лицами до вступления Закона в силу, при этом у нее не было разрешения на строительство данного жилого дома. Разрешение на строительство имелось у Организации Б. Отношения двух организаций урегулированы договорами, в соответствии с которыми Организация А имела право заключать договоры соинвестирования с гражданами. Помимо необходимого применения к данной ситуации ст. 422 ГК РФ, в данном случае следует осуществить проверку договорных отношений организаций А и Б на соответствие их законодательству РФ. При установлении юридической «чистоты» договорных связей этих организаций и при наличии разрешения на строительство у Организации Б на момент заключения Организацией А договоров соинвестирования с гражданами можно утверждать, что Закон об участии в долевом строительстве к договорам с гражданами не применяется.

Разрешение на строительство «с опозданием»

На практике складываются ситуации, когда организации, не получив разрешение на строительство жилого дома, привлекают денежные средства граждан на основании договоров финансирования, инвестиционного вклада и т.п. В одном из таких случаев Организация А заключила ряд договоров с гражданами и получила по ним денежные средства до вступления Закона об участии в долевом строительстве в силу. Разрешение на строительство жилого дома Организации А выдано после вступления Закона в силу. В подобных ситуациях имели место судебные разбирательства, которые были инициированы по требованиям лиц о признании сделок недействительными в силу отсутствия государственной регистрации договоров долевого участия, которая является необходимой в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в постановлении от 21 февраля 2008 г. № КГ-А40/456-08 по делу № А40-32366/07-63-269 указал, что договор не подлежал государственной регистрации, поскольку действие Закона об участии в долевом строительстве не распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие. В соответствии со ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

При этом следует иметь в виду, что согласно п. 2 ст. 4 ГК РФ по отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, последний применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие, а отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со ст. 422 ГК РФ.

Основываясь на положениях указанных статей ГК РФ, суд признал, что законодательство, действовавшее в момент заключения оспариваемого договора долевого участия в строительстве, не требовало государственной регистрации такого договора, а следовательно, отсутствуют основания для признания данного договора долевого участия в строительстве недействительными в случае отсутствия государственной регистрации.

Суды в подобных ситуациях признают, что на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан, действие Закона об участии в долевом строительстве не распространяется, поскольку данные отношения возникли из договоров, заключенных до вступления Закона в силу, и ограничения на привлечение денежных средств дольщиков, установленные ст. 3 Закона, не действовали (постановление Федерального Арбитражного суда Северо-Западного округа от 3 апреля 2008 г. по делу № А21-5136/2007). Таким образом, если правоотношения долевого участия возникли до вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве, а разрешение на строительство получено после, то действие данного Закона на такие отношения участников гражданского оборота распространяться не будет (постановление Федерального Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 2 ноября 2006 г. № Ф08-5465/2006 по делу № А32-5907/2006-49/172; постановление Федерального Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 10 мая 2006 г. № А33-27532/05-Ф02-1938/06-С2 по делу № А33-27532/05).

Эта группа примеров показывает, что при возникновении подобных ситуаций разрешение проблемы можно найти в гражданском законодательстве и (или) судебной практике.