ENG
 Вверх
ЮСТ  /  Пресс-центр  /  События

Осторожно – инвестиционные договоры!

19.06.2013
Осторожно – инвестиционные договоры! Инвестиционные договоры в условиях российского правового хаоса отживут свой век, несмотря на проводимую государством политику либерализации сферы строительства и снятия административных барьеров. Таким мнением обменялись эксперты 18 июня 2013 на семинаре «Организация производства в России – правовые аспекты», организованном Комитетом по правовым вопросам Российско-Германской Внешнеторговой палаты в Москве. Так, представитель компании «Beiten Burkhardt» Ольга Чайковская отметила, что реализация принимаемых Правительством с 2011 года мер по упрощению для инвесторов-застройщиков формальностей и переход на электронный документооборот находится на низком уровне. По ее словам, приняты лишь единицы из необходимых подзаконных актов. Советник DLA Piper Владислав Мазур выразил общую мысль, что обратная ситуация также не способствует защите прав бизнеса. «Обилие нормативных актов не делает жизнь инвестора легче, даже наоборот – может завести его в тупиковые ситуации», – подчеркнул юрист.
news_2013_06_19_1.jpg Слева направо: Светлана Прокопенко, Томас Бранд, Татьяна Старикова Эксперты были едины во мнении, что инвесторам не следует поддаваться на «провокации» со стороны отдельных представителей власти обойти ту или иную норму, а стоит всегда придерживаться правовых рамок, хотя это в условиях российской действительности чрезвычайно трудно. Одной из основных причин такого положения – неимоверное количество тонкостей, соблюдение которых жизненно необходимо при оформлении прав на предоставляемый им под застройку земельный участок – при заключении договора аренды, приобретении зданий (Brownfield), получении разрешения на строительство, подписании договоров со строительными компаниями и проектировщиками, а также договоров на обслуживание (электричество, газо- и водоснабжение) и т.д. В том числе поэтому участники мероприятия скептически отнеслись к правительственному плану в течение 7 лет улучшить положение России в рейтинге Всемирного банка по условиям ведения бизнеса (Doing Business) до 20 места. Руководитель практики частных клиентов Татьяна Старикова, суммируя выступления коллег, напомнила, что в большинстве случаев основой реализации инвестиционного проекта в сфере реконструкции и строительства является инвестиционный договор. Само понятие такого рода соглашений в России появилось 1991 году, на заре перестройки, когда были неразвиты не только законы о передаче земельных участков под строительство, но и сами общественно-экономические отношения складывались хаотично. При этом пробелы в законодательстве власти публично-правовых образований решали именно инвестиционным договором. Стоит отметить, что в законодательстве до сих пор отсутствует такая гражданско-правовая конструкция договора, как инвестиционный контракт. Адвокат отметила, что в силу своего полномочия именно публичное образование (обязательная сторона такого контракта) диктует условия, каким образом инвестор должен осваивать территорию. И если просмотреть перечень его обязанностей, включаемый в текст инвестиционного договора, то становится очевидным, что – это список его публично-правовых функций, которые он и так должен выполнять в силу закона (предоставить земельный участок в аренду, согласовать проектную документацию, выдать разрешение на строительство и т.д.), причем бесплатно.
news_2013_06_19_2.jpg
 Участники семинара «Организация производства в России – правовые аспекты» По мнению Татьяны Стариковой, инвесторы осуществляют значительные финансовые вложения в том числе за исполнение органами власти и без того прописанных в законе обязанностей. Складывающая судебная практика не позволяет инвесторам оптимистично смотреть на решение данной проблемы. По мнению ВАС РФ, взимание подобного рода платежей (в денежной или натуральной форме, например, путем последующей передачи в собственность публичного образования возведенных объектов недвижимости) является правомерным, и основанием возникновения обязательств является заключенный между сторонами гражданско-правовой договор (см. постановления Президиума ВАС РФ от 11.10.2011 №5495/11 и от 05.02.2013 №12444/12). Президиум ВАС РФ указал: раз застройщик добровольно принял на себя такие обязательства – платить публичному образованию за выполнение публично-правовых функций, – то он должен выполнять их с учетом общих принципов исполнения обязательств, закрепленных в ст.ст. 309 – 310 ГК РФ. Коллегия судей ВАС РФ в определении о передаче дела на рассмотрение в Президиум (см. определение от 19.11.2012 №ВАС-12444/12) некоторым образом сравнила инвестиционные договоры, предусматривающие обязательства инвестора за исполнение городской администрацией его публично-правовых обязанностей уплатить публично-правовому образованию денежную сумму, с договорами пожертвования. Обозначенные судебные постановления иллюстрируют тот факт, что не платить инвесторы не смогут (иначе с ними не будут заключаться инвестиционные договоры и организация бизнеса в России не состоится), как и взыскать обратно указанные денежные средства. Более того, инвесторы всегда рискуют «увязнуть в системе»: например, им не выдается запрашиваемое разрешение на строительство, равно как и не направляется отказ в его выдаче. И это в условиях истечения сроков проекта. После нескольких повторных обращений им остается только обратиться в суд с исками о понуждении исполнить прописанные в инвестиционном договоре публичные функции. Позиция по таким спорам у ВАС РФ следующая: сторона по гражданско-правовому договору не вправе, ссылаясь на него, требовать от публичного образования исполнения публично-правовых обязанностей (см. постановление Президиума ВАС РФ от 03.04.2012 №17043/11). Вот так инвесторы обречены оказаться в тупиковой ситуации, – заключила Татьяна Старикова. По прогнозу эксперта, инвестиционные контракты отживут свой век, их место постепенно займут конкретные виды гражданско-правовых договоров (например, аренды земельного участка, предоставляемого под строительство, о совместной деятельности), а органы власти публично-правовых образований будут выполнять свои властно-распорядительные функции в силу закона как, например, в Германии. Объективно необходимый сбор на развитие инфраструктуры, нагрузка на которую в связи с возникновением новых объектов недвижимости действительно возрастает, будет носить фискальный характер наравне с налогами, пошлинами, иными обязательными платежами.
news_2013_06_19_3.jpg
 Организация производства в России: обсуждение экспертов будущего инвестиционных контрактов
 В заключении мероприятия эксперты согласились, что прежде чем реализовывать инвестиционный проект и организовывать бизнес в России требуется тщательнейшим образом изучить все возможные риски при структурировании сделки и провести legal due diligence, результаты которого помогут не только выгодно провести торги, но и нивелировать негативные последствия, если сделка пойдет не по намеченному инвесѲует такая гражданско-правовая конструкция договора, как инвестиционный контракт. Адвокат отметила, что в силу своего полномочия именно публичное образование (обязательная сторона такого контракта) диктует условия, каким образом инвестор должен осваивать территорию. И если просмотреть перечень его обязанностей, включаемый в текст инвестиционного договора, то становится очевидным, что – это список его публично-правовых функций, которые он и так должен выполнять в силу закона (предоставить земельный участок в аренду, согласовать проектную документацию, выдать разрешение на строительство и т.д.), причем бесплатно.
news_2013_06_19_2.jpg
 Участники семинара «Организация производства в России – правовые аспекты» По мнению Татьяны Стариковой, инвесторы осуществляют значительные финансовые вложения в том числе за исполнение органами власти и без того прописанных в законе обязанностей. Складывающая судебная практика не позволяет инвесторам оптимистично смотреть на решение данной проблемы. По мнению ВАС РФ, взимание подобного рода платежей (в денежной или натуральной форме, например, путем последующей передачи в собственность публичного образования возведенных объектов недвижимости) является правомерным, и основанием возникновения обязательств является заключенный между сторонами гражданско-правовой договор (см. постановления Президиума ВАС РФ от 11.10.2011 №5495/11 и от 05.02.2013 №12444/12). Президиум ВАС РФ указал: раз застройщик добровольно принял на себя такие обязательства – платить публичному образованию за выполнение публично-правовых функций, – то он должен выполнять их с учетом общих принципов исполнения обязательств, закрепленных в ст.ст. 309 – 310 ГК РФ. Коллегия судей ВАС РФ в определении о передаче дела на рассмотрение в Президиум (см. определение от 19.11.2012 №ВАС-12444/12) некоторым образом сравнила инвестиционные договоры, предусматривающие обязательства инвестора за исполнение городской администрацией его публично-правовых обязанностей уплатить публично-правовому образованию денежную сумму, с договорами пожертвования. Обозначенные судебные постановления иллюстрируют тот факт, что не платить инвесторы не смогут (иначе с ними не будут заключаться инвестиционные договоры и организация бизнеса в России не состоится), как и взыскать обратно указанные денежные средства. Более того, инвесторы всегда рискуют «увязнуть в системе»: например, им не выдается запрашиваемое разрешение на строительство, равно как и не направляется отказ в его выдаче. И это в условиях истечения сроков проекта. После нескольких повторных обращений им остается только обратиться в суд с исками о понуждении исполнить прописанные в инвестиционном договоре публичные функции. Позиция по таким спорам у ВАС РФ следующая: сторона по гражданско-правовому договору не вправе, ссылаясь на него, требовать от публичного образования исполнения публично-правовых обязанностей (см. постановление Президиума ВАС РФ от 03.04.2012 №17043/11). Вот так инвесторы обречены оказаться в тупиковой ситуации, – заключила Татьяна Старикова. По прогнозу эксперта, инвестиционные контракты отживут свой век, их место постепенно займут конкретные виды гражданско-правовых договоров (например, аренды земельного участка, предоставляемого под строительство, о совместной деятельности), а органы власти публично-правовых образований будут выполнять свои властно-распорядительные функции в силу закона как, например, в Германии. Объективно необходимый сбор на развитие инфраструктуры, нагрузка на которую в связи с возникновением новых объектов недвижимости действительно возрастает, будет носить фискальный характер наравне с налогами, пошлинами, иными обязательными платежами.
news_2013_06_19_3.jpg
 Организация производства в России: обсуждение экспертов будущего инвестиционных контрактов
 В заключении мероприятия эксперты согласились, что прежде чем реализовывать инвестиционный проект и организовывать бизнес в России требуется тщательнейшим образом изучить все возможные риски при структурировании сделки и провести legal due diligence, результаты которого помогут не только выгодно провести торги, но и нивелировать негативные последствия, если сделка пойдет не по намеченному инвестором плану. Публикации по теме: Результаты интеллектуальной деятельности как предмет инвестиционных договоров // Legal Insight. № 5 (6), 2011 Экологическая пирамида // РАПСИ, 24.04.2013 к списку новостей

Назад к списку