Критичный срок для спекулянта

Минимальный предельный срок владения жильем, после которого продажа недвижимости не облагается налогом, вскоре вырастет с трех до пяти лет. Аналитики уверены, что новая норма повлияет на количество инвестиционных сделок по покупке жилья — их станет меньше.

С 1 января 2016 года вступают в силу поправки к Налоговому кодексу, целью которых является увеличение налоговой нагрузки для физических лиц, осуществляющих реализацию недвижимости. Данные поправки распространяются на налогообложение доходов от продажи любой недвижимости, а не только жилых помещений.

"Законом устанавливается понятие минимально предельного срока владения. Если в действующей редакции Налогового кодекса (ст. 217 п. 17.1) налогоплательщик освобождался от уплаты налога при продажи недвижимости при условии владения более трех лет, то применительно к недвижимости, приобретенной после 01.01.16 года, для получения освобождения от оплаты налога физлицом, владеющим как жилой, так и нежилой недвижимостью — предельный срок владения составит пять лет, — говорит нотариус нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров. — Однако из пятилетнего правила сделаны исключения для собственников недвижимости, приобретших ее по основанию: приватизации, пожизненного содержания с иждивением, дарения от члена семьи или близкого родственника. Применительно к таким основаниям будет использованы прежние сроки владения — три года", — заключает эксперт.

С целью пресечения ухода от налогообложения путем занижения стоимости недвижимости в договоре закон устанавливает требование, что если налогооблагаемый доход от продажи недвижимости менее кадастровой стоимости, то для целей налогообложения доходом от продажи будет приниматься кадастровая оценка недвижимости минус 30%. В то же время порядок предоставления налогового вычета или возможности уменьшения налогооблагаемой базы за счет документально подтвержденных расходов на приобретение недвижимости, с учетом поправки на предельный срок владения не изменился.

"Посмотрим на примере, — предлагает господин Комаров. — Гражданин приобрел недвижимость в январе 2016 года за 5 млн рублей (цена покупки указана в договоре). Через год он решил продать жилье за 7 млн рублей. Кадастровая оценка жилья составляет 12 млн рублей. Расчет налога происходит следующим образом: 12 млн * 0,7 = 8,4 млн — налоговая база. Значит, 8,4 — 5 млн (расходы на приобретение жилья) = 3,4 млн * 13% = 442 тыс. рублей налог к уплате".

По мнению Алексея Комарова, занижение суммы в сделке больше не решает вопрос ухода от налогообложения, целесообразно узнать кадастровую оценку недвижимости в случае продажи, так как, если она оказалась завышена, то оспаривать налог к оплате придется в судебном порядке.

"Идеи об освобождении физлиц от оплаты налога с дохода за проданный объект недвижимости, вне зависимости от срока его владения, при условии, что такой объект является единственным пригодным помещением для постоянного проживания, не нашли своего места в законе, хотя были абсолютно логичны. Государству сегодня нужны деньги, а это исключение поставит под сомнения весь смысл налоговых изменений", — заключает нотариус.

Оптимисты

Марина Агеева, руководитель отдела продаж жилой недвижимости УК "Теорема", полагает, что налоговые новшества вряд ли повлияют на рынок инвестпокупок. Она подсчитала, что на все разновидности инвестиционных целей, включая квартиры под сдачу в аренду, детям на будущее, для сохранения денег и, в том числе, на перепродажу, приходится лишь 10-15% сделок. "Кроме того, в кризис количество инвесторов сокращается — покупки на нулевом или начальном этапе строительства несут в себе повышенные риски. Так что, на мой взгляд, для обозримого будущего это нововведение не критично", — говорит она.

Екатерина Болдинова, старший юрист практики налогового и таможенного права юридической фирмы ЮСТ, напоминает: "Продавцы квартир долгие годы весьма успешно обходили ранее существовавший порог налогового вычета при продаже квартир со сроком владения до трех лет в размере 1 млн рублей. В таких случаях в договоре купли-продажи недвижимости могла устанавливаться цена в размере 1 млн рублей, а оставшаяся часть стоимости передавалась покупателем продавцу на основании расписок "за ремонт", "установку кондиционеров", "встроенную мебель", "сантехнику". Налоговые органы до поры до времени закрывали на это глаза. Сейчас ситуация может коренным образом измениться, поскольку налог при продаже квартиры до истечения минимального срока владения уплачивается исходя из кадастровой стоимости квартиры. Имея соответствующие данные (а налоговый орган будет получать и собирать их для расчета налога на имущество, который также теперь зависит от кадастровой стоимости недвижимости), налоговый орган, конечно же, будет их сравнивать с заявленной продавцом стоимостью проданной недвижимости и в случае несоответствия — доначислять налог. Что касается влияния этих изменений на рынок инвестиционных покупок строящегося жилья, то, возможно, они отпугнут часть потенциальных инвесторов. Однако необходимо помнить, что такого рода инвестиционные приобретения чаще осуществляются для целей последующей сдачи недвижимости в аренду, а не для перепродажи. Поэтому вряд ли доля "инвестиционных" покупателей в таких условиях изменится более чем на 10-15%".

Читать полностью